Sujet : D'après la loi de finances juillet 2012...Si vous avez fini de payer votre maison........Le loyer fictif sera peut être imposable ?
CONDITIONS DE VIE
Loyers imputés et inégalités
de niveau de vie
Jean-Claude Driant et Alain Jacquot
Cette comparaison utilise les données de l’enquête Logement 2002. Compte tenu de la taille de son échantillon (32 000 ménages) et de la description très détaillée qu’elle offre des conditions de logement des ménages, cette source statistique est la plus adaptée à l’estimation économétrique d’une équation de loyers. Elle permet par ailleurs de connaître avec une précision acceptable le revenu des ménages (salaires et traitements, revenus d’activité non salariée, retraites et pensions, indemnités de chômage, prestations familiales ou sociales, revenus fonciers, revenus du patrimoine financier). Toutefois, elle ne comporte pas les impôts directs qui viennent en déduction du revenu, et elle sous-estime vraisemblablement les revenus du patrimoine financier : deux inconvénients mineurs dans la mesure où cette étude s’intéresse plus à l’impact des loyers fictifs sur les indicateurs d’inégalité et de dispersion des revenus qu’à leur niveau dans l’absolu. (23
[...
Encadré 2
CALCUL DU LOYER IMPUTÉ
Pour calculer le loyer fictif, on estime des équations de loyer à partir des données de l’enquête Logement 2002, sur le champ des logements locatifs du secteur
libre (hors Loi de 1948). Deux équations distinctes ont été estimées, l’une pour les appartements, et l’autre pour les maisons. La variable expliquée est le logarithme
du loyer dans le cas des maisons, et le logarithme du loyer au m2 dans le cas des appartements.
Les variables explicatives retenues sont de deux types : des caractéristiques physiques du logement ou de l’immeuble (surface, niveau de confort, nombre de
pièces, etc.), ainsi que des variables géographiques (taille de l’agglomération de résidence, zone climatique, typologie socio-économique des communes et des
quartiers (empruntée à Tabard et Martin-Houssart (2002)), etc.). L’ancienneté d’occupation fait également partie des variables explicatives retenues. Le détail des variables explicatives est donné dans le tableau ci-dessous.
L’estimation d’une équation de loyer s’appuie sur la théorie des prix hédonistes, développée en particulier par Rosen (1974) (1) : sur un marché concurrentiel,
chaque caractéristique d’un bien fait elle-même l’objet d’un marché implicite, et donc d’un prix implicite (appelé prix hédoniste). L’estimation de l’équation de
loyer fournit ainsi, par l’intermédiaire des coefficients estimés, les prix implicites des caractéristiques des logements.
Le loyer imputé aux propriétaires, ainsi que le loyer de marché calculé pour les locataires HLM ou relevant de la Loi de 1948, se calcule à partir de la formule
suivante : loyeri = exp( . + residui). Pour ce calcul, on a imputé aux propriétaires l’ancienneté d’occupation moyenne des locataires, inférieure à celle des propriétaires (2), ce qui revient à supposer que les propriétaires seraient plus mobiles s’ils étaient locataires. L’inclusion d’un résidu dans la fonction exponentielle, qui traduit l’impact des variables omises et revient à faire abstraction de l’effort consenti par les ménages pour s’informer sur l’état du marché, est justifiée aussi par le souci de reproduire une distribution de loyers ayant les mêmes caractéristiques de dispersion que la distribution initiale, et par l’inégalité de
Jensen : la fonction exponentielle étant convexe, ne pas introduire de correctif conduirait à une sous-estimation systématique des loyers. Les tests sur les résidus
ayant conduit au rejet de l’hypothèse de normalité et à la présence d’une forte hétéroscédasticité, le résidu de chaque estimation n’a pas été tiré dans une
loi N(0,σi) mais selon une méthode de hot deck : celleci consiste à tirer
aléatoirement dans une strate (en général la période d’achèvement de construction croisée avec l’âge de la personne de référence) un résidu estimé sur l’échantillon ayant servi à l’estimation de l’équation de loyer. Ce résidu est ensuite imputé à un
logement pour lequel on doit calculer le loyer fictif. Ce logement appartient nécessairement à la même strate que le résidu imputé. On procède de la même manière pour toutes les observations. De cette façon les résidus des loyers imputés ont une distribution très proche de celle des résidus résultant de l’estimation du modèle pour les logements ayant participé à cette estimation.
(1) (2)
Pour plus de détails, on consultera Marquier (2003).xi ′βˆ
1. Voir aussi l’article de Jean Cavailhes dans ce numéro.
2. Voir aussi l’article de Debrand et Taffin dans ce numéro.
Appartements : 3 941
Maisons : 1 915
Nombre d’observations - Racine de l’erreur quadratique moyenne (écart-type estimé de la régression)
Variables explicatives (et coefficient entre parenthèses, pour les variables
numériques)
Ancienneté d’occupation (- 0,024) Ancienneté au carré (2,88.10-4) Nombre de pièces
Époque d’achèvement Nombre d’étages de l’immeuble Confort sanitaire
Taille d’agglomération Typologie de N. Tabard (1) Zone climatique (2) Ville
centre/banlieue
Log de la surface habitable (+ 0,31)
Ancienneté d’occupation (- 0,024) Ancienneté au carré (+ 2,16.10-5)
Nombre de pièces Époque d’achèvement Confort sanitaire Taille d’agglomération
Typologie de N. Tabard (1) Zone climatique (2) Existence d’un garage ou parking
Espaces extérieurs privatifs Balcon loggia terrasse Raccordement au tout à l’égout
Encastrement de l’installation électrique Fenêtres en majorité en double vitrage
Équipements
Volumineuse BIBLIOGRAPHIE TRAITANT DU SUJET en fin de ce document DOC-INSEE
BIBLIOGRAPHIE
Atkinson A.B. (1975), « The Economics of
Inequality », Clarendon Press, Oxford.
Atkinson A.B., Glaude M. et Olier L. (2001),
« Inégalités économiques », Rapport du Conseil
d’Analyse Économique, La documentation Française.
Black S. (1999), « Do Better Schools Matter? »,
Quarterly Journal of Economics, vol. 114, n°2.
Bourassa S.C. et Hendershott P. H. (1994), « On
the Equity Effects of Taxing Imputed Rent: Evidence
from Australia », Housing Policy Debate,
Fannie Mae, vol. 5, n° 1, pp. 73-95.
Cavailhés J. (2004), « Le prix hédoniste de
l’habitat locatif et les demandes de surface habitable
et d’accessibilité », ce numéro.
Chesnel H. (2004), « La qualité des logements :
l’humidité est le défaut le plus fréquent », Insee
Première, n° 971.
Crenner E. (2001), « Pauvreté et indicateurs de
conditions de vie », Synthèses, Insee, n° 47,
pp. 65-88.
ETC.....
".... La délibération d’ajustement de la grille tarifaire s’inscrit dans cette cohérence au service d’une économie dynamique, d’une accessibilité de qualité, d’une environnement sûr et sain et d’une société plus juste. Nous vous proposons donc d’approuver et de mettre en œuvre à partir du 1er août 2012 les tarifs horaires et les abonnements, les quotas d’abonnements, la délimitation des secteurs « résidents » dans les zones oranges et vertes et d’élargir la zone verte aux rues présentées dans la délibération." Source EELV- Vincent Dulong - Conseil Municipal du 25 juin 2012
Tarifs du stationnement à ANGERS : 1,50 à 2,00 €/heure plus 6 parking payant entre midi et deux !
Faudra-t-il un Conseil Municipal extraordinaire pour mettre en oeuvre la réparation de ce mur ?. Pourtant lors des dernières présidentielles, de passage par le bureau de vote des Justices, notre nouveau maire, Frédéric Béatse, accompagnée de son assistante, a fait noter la réparation !.
Il est beaucoup plus simple de faire voter une très forte augmentation des tarifs de stationnement et, d'imposer une taxe de 15 000 € pour absence de garage aux propriétaires riverains à cette place !
la dernière photo prise lundi 27 août 2012
Exemple d'avancement de travaux municipaux à Angers-Loire-Valley !. Plus de 2 ans que ces 2 places de parking sont indisponibles, à deux pas des Justices et de la maison de retraite !.
Super bien fait...mais attention cela va très, très vite
CLIQUER SUR LE LIEN CI- DESSOUS ET METTRE LE SON et PLEIN ÉCRAN...
Notre histoire en 2 minutes ! C'est vraiment trop court, mais tellement intéressant...
http://manneli.com/movies/Nature/Our%20Story%20In%202%20Minutes.htm
François Rebsamen, maire et président de la communauté de communes de Dijon ; mais aussi président du groupe des Sénateurs PS, il refuse catégoriquement le non-cumul des mandats ?.
Encore un élu qui fait de la politique par intérêt !. Ils sont combien comme lui ?.
A Angers, en janvier 2012, on a eu droit à un tour de passe-passe de l'ancien maire qui a remis sa démission a M. le préfet !. Non, sans en avoir, au préalablement, relevé ses indemnités de président d'Angers Loire Métropole Valley !.
SOUVENIRS de Février 2008
Et de juin 2007
